[책 리뷰] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 | 3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

 경제적 자유, 파이어 족은 더 이상 생소한 표현이 아니다. 5년 뒤, 10년 뒤 나는 어떤 삶을 살고 있을까? 즉, 어떤 모습을 꿈꾸는가?에 대한 스스로의 답변은 "내가 하고 싶은 일을 자유롭게 시간 관리해서 하고 싶은 만큼만 하고 싶다!" 올해 초 업무도, 사람에게 받는 스트레스가 유독 컸던 시기에 이런 반복적인 삶을 30년이나 보내는 것은 상상도 하기 싫고 재미가 없겠다라는 생각이 들어 더 적극적으로 '경제적 자유'에 대해 꿈꾸게 되었다.

 

- 사회 초년생의 제테크 바이블 같은 책인 [월급쟁이 부자로 은퇴하라]를 읽으며 정리한 생각들 -

[책 리뷰] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 | 1장. 왜 투자를 해야하는가?

[책 리뷰] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 | 1장. 왜 투자를 해야하는가?

2022.08.08 - [✨ Tech 2. 재테크] - [책 리뷰] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 | 2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

 

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

 흔히 전세를 무이자로 빌릴 수 있는 레버리지라고 표현한다. 자산의 규모를 늘리는 과정 속 부동사 계약 사례의 특징을 정리해보았다.

■ 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트
 - 1기 신도시의 인프라를 활용할 수 있는 범위이면서도 1기 신도시 지역에 비해 비교적 신축 아파트가 위치한 동네
 - 건물보다는 입지 (일자리, 교통, 환경, 학군 등)
 - 세대수가 가장 많은 대단지, 초품아 신출 아파트
 - 경기도는 역보다도 서울과 근접한 빨간버스 노선이 더 중요함
 - 가격 조정을 마친 후에 계약서를 써야지, 계약서를 쓰는 날 가격 협상을 하는 것은 계약 파기 될 확률이 더 높음
 - 전세 수요의 장점 (인근 과천 재건축 이주로 인한 전세 수요가 많은 편이었음)
 - 중개 수수료와 취득세 등의 각종 부대비용 세금에 대한 지식 선행되어야 함
 - 잃지 않는 투자의 선결 조건은 '해당 물건이 현재 저평가 된 상태'인지 확인하는 것이 중요
 - 호재는 상승세를 강하게 만들 수는 있지만, 이 호재를 보고 투자하는 것은 위험함

■ 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트
 - 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기 좋은 시기 (= 날씨의 영향으로 이사하기 불편해 선택받지 못한 매물들이 남아있는 시기) 
 ex) 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철 8월 중순까지의 비수기 & 11월 초부터 설 명절 1월까지의 겨울 비수기
 - 구로/금천/광명 & 분당 비교 : 대중교통과 차를 도로를 통한 접근 비교 → 환경과 학군 비교 → 편의시설
 - 매도자의 상황을 파악하는 것이 중요 (왜 집을 매도하게 되는 것인지?) : 교육으로 인한 이사, 현금 마련을 위한 투자 물건 정리 등 각 이유에 따라서 협상의 방식이 달라짐
 - 내가 무엇을 줄 수 있느지 파악하기 : 금액을 깍는 조건으로 가계약금을 통상 금액의 10배를 지급한 협상 사례
 - 대출을 받아 잔금을 치를 때 고려할 점 : 주택담보대출의 중도상환수수료와 대출이자, 임대가 완료도어 대출금을 상환할 때까지의 기회비용, 소유권 이전 이후의 관리비 등
 - 본인의 출 가능액을 주기적으로 점검하여 자금 동원력에 대한 파악이 선행되어야 함
 - 10채의 부동산을 마련하기까지 다양한 경험 필요 : 다양한 지역과 평형 / 매물 그대로 전세, 돈을 추가로 써서 수리 진행 후 높은 전세가로 전세 만들기 / 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중 매매 등

■ 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트
 - 임장 후 모니터링을 통해 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 숙지하며 투자 안목 기르기
 - 매매가는 호재를 반영한 가격이 형성되지만, 전세는 호재가 실현되었을 때 가격에 반영되므로 갭투자를 위해서는 이 간극이 좁혀지는 시점을 파악하는 것도 중요
 - 30평형대의 경우 특성상 학군이 중요함 (학군 가성비 아파트 찾기) / 같은 입지에 위치한 신축 아파트와 구축 아파트의 매매 가격이 큰 차이나는 경우 저평가 고려할 필요 있음 (단, 역전세를 대비한 투자 필요)
 - 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 (전세 세입자를 따로 알아보지 않아도 되는 장점), 투자금을 줄이느라 전세가에 예민해지기보다 매매가 자체를 낮게 사는 것이 더 중요
 - ex) 가격을 낮춰 파느니 자녀에게 매도하겠다 : 자녀에게 양도해도 취득세, 등록세를 비롯한 세금을 내야하므로 그 금액이 과연 합리적인지 매도인을 설득

■ 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21형 아파트
 - 적합한 부동산 투자금은 3,000만원 ~ 5,000만 원
 - 직전에 대규모 세대 입주로 주변 지역에 비해 매매가 상승이 더딘 지역 주시 (동쪽의 평촌역 & 서쪽의 범계역)
 - 매도자의 매도 사유를 화와 협상 과정을 통해 파악하는 것은 핅수 (등기부 등본 열람)
 - 좋은 지역에 투자 하는 것보다 더 중요한 것은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것